Verhuurt u woningen in de vrije sector, dan hangt uw maximale huur direct af van het aantal punten dat de woning scoort in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Veel verhuurders gaan er stilzwijgend van uit dat hun woning geliberaliseerd is en dat de huurprijs vrij bepaald mag worden. Door een lopende juridische ontwikkeling is die aanname riskanter dan ze lijkt.
Waarom het woningwaarderingsstelsel opnieuw meespeelt
Rondom huurverhogingen loopt een zaak bij het Europese Hof van Justitie. De kern van de vraag is of de gebruikelijke systematiek van inflatie plus een opslag bij huurverhoging wel is toegestaan. Wordt die opslag afgekeurd, dan kan uw maximale huur volgens het WWS lager uitvallen dan u nu rekent.
Het gevolg is concreet. Huurprijzen die jarenlang stapsgewijs zijn verhoogd, kunnen worden teruggedraaid. En huurders die achteraf te veel blijken te hebben betaald, kunnen dat bedrag terugvorderen.
Wat er financieel op het spel staat
In de praktijk gaat het niet om kleine bedragen. Per woning kan een correctie oplopen tot 2.500 of 3.500 euro, en soms meer. Wie meerdere woningen verhuurt, ziet dat risico snel oplopen. Het vervelende is dat u het vaak pas merkt op het moment dat een huurder of de rechter de huur corrigeert, en dan bent u te laat om nog bij te sturen.
De enige echte bescherming is inzicht vooraf. Met een professionele WWS-puntentelling weet u exact hoeveel punten uw woning scoort en wat de bijbehorende maximale huur is. Zo weet u of u binnen de vrije sector zit of dat u eigenlijk in het gereguleerde segment valt, voordat iemand anders dat voor u vaststelt.
Het energielabel is vaak doorslaggevend
In die puntentelling weegt het energielabel zwaar mee. Een goed energielabel levert tot wel 30 extra punten op. Dat aantal kan precies het verschil zijn tussen een gereguleerde en een geliberaliseerde huur, en daarmee tussen een beperkte en een marktconforme huurprijs.
Het energielabel moet dan wel kloppen. Een verouderd of te laag ingeschat label kost u punten die u met een actuele opname door een gecertificeerde EP-adviseur wél zou halen. Voor verhuurders die rond de liberalisatiegrens zitten, is dat het eerste waar ik naar zou kijken.
Zo krijgt u uw huur onderbouwd
Labelgroen helpt verhuurders om dit op orde te brengen. Concreet gaat het om:
- een officieel energielabel, opgesteld door een gecertificeerde EP-adviseur;
- een complete WWS-puntentelling inclusief berekening van de maximale huur;
- advies over hoe u de woning zo gunstig mogelijk positioneert binnen de vrije sector.
Daarmee hebt u niet alleen een getal, maar ook de onderbouwing die u nodig hebt als een huurder of de huurcommissie vragen stelt.
Zelf energielabels en puntentellingen uitvoeren
Wilt u niet telkens afhankelijk zijn van externe adviseurs, dan kunt u ook zelf EP-adviseur worden. In de opleiding tot energielabeladviseur leert u hoe u energielabels opstelt en hoe u een WWS-puntentelling uitvoert. Voor wie meerdere woningen beheert of vaker met deze berekeningen te maken heeft, wordt dat al snel een waardevolle vaardigheid en een extra inkomstenbron in een markt die volop in beweging is.
U kunt het label en de puntentelling laten opstellen of het vak zelf leren. In beide gevallen geldt hetzelfde: zorg dat uw energielabel en puntentelling op orde zijn voordat de regels veranderen. Zo houdt u grip op uw huur en op uw rendement binnen de vrije sector.